原题：化解不动产“登记难”助群众安居
——我省《关于不动产登记历史遗留问题处理意见的通知》解读
近日，省自然资源和规划厅、省财政厅、省住房和城乡建设厅、国家税务总局海南省税务局联合下发《关于不动产登记历史遗留问题处理意见的通知》，做好政策延续使用工作，以将不动产权证书颁发到业主手中为目标，持续深入推动不动产登记历史遗留问题解决，让老百姓安心居住。
该政策的出台背景是什么？适用范围是哪些？对相关问题，省自然资源和规划厅相关负责人做出解读。
问：该政策的出台背景是什么？
答：2021年8月16日，多部门印发了《关于不动产登记历史遗留问题处理意见的通知》（琼自然资规〔2021〕7号文）。文件施行以来，全省各市县政府按照统一部署，以该文为依据，推动解决全省不动产登记历史遗留问题，成果惠及广大企业和人民群众，社会反响热烈。为落实省领导批示要求，更好落实以人民为中心的发展思想，巩固不动产登记历史遗留问题处理工作成果，以将不动产权证书颁发到业主手中为目标，全省持续深入推动不动产登记历史遗留问题解决。但鉴于原解决历史遗留问题依据的“7号文”于今年8月16日到期，为做好政策延续适用，我省多个部门联合在该文件基础上进行修订，在2024年8月17日，印发出台《关于不动产登记历史遗留问题处理意见的通知》（琼自然资规〔2024〕7号文）。
问：修订稿条款主要变化有哪些？
答：本次修订主要目的是做好政策延续适用，同时结合各市县工作执行情况，做了少量修订，文件总条数由修订前的21条精简为19条。一是增加2点处理意见。即在第17条“划拨土地上已购公有住房和经济适用住房有关问题处理”意见中针对划拨用地改变用途建设公有住房或经济适用住房是否需要补缴地价款，以及开发建设单位将经济适用住房或限价商品住房出售给不符合申购条件人员的如何申请办理不动产登记作出处理意见。二是优化了4条处置路径。即：将开发建设主体“拒不配合”的情形作出处理规定；对企业原因超出批准宗地界址线房屋未登记的处理意见进行优化；明确限购政策出台前购买二手房的和一手房一样，可以凭购房合同或认购协议以及付款凭证，补办购房合同网签备案和不动产登记；本着重视房屋结构安全和场所消防安全的态度，提出采取委托房屋安全鉴定机构、消防安全评估机构，对已建工程部分进行房屋安全鉴定（抗震设防区应含抗震鉴定）、消防安全评估的方式，综合核定场所相关本质安全条件，作为办理不动产登记的依据。三是精简规范个别内容表述。
问：修订稿的适用范围是什么？
答：该处理意见适用于城镇国有建设用地上，土地和房屋权属无争议，经规划、建设主管部门批准建设并已实际出售，购房人房屋来源合法且无过错，因各种原因长期不能办理不动产登记的住宅项目。农村不动产确权登记历史遗留问题适用于省自然资源和规划厅2020年7月16日印发的《关于农村不动产确权登记历史遗留问题处理意见》（琼自然资规〔2020〕7号），城镇个人自建房和商品房住宅项目具有本质属性区别，需另行根据相关法律法规规定申请办理登记，不适用于该修订稿。
问：开发建设主体“拒不配合”的是否可以办理登记申请？
答：可以。本次修订稿对开发建设主体“拒不配合”的提出了处理意见，即第1条第3款“开发企业或有关单位拒不配合履行办证义务的，由业主委员会、业主代表或者业主本人自行或者由项目所在地乡镇人民政府、街道办、居委会提出申请办理”。
问：属开发企业原因超出批准宗地界址线建设的如何办理登记？
答：根据修订稿第3条规定，属开发企业原因超出批准宗地界址线建设，房屋已登记的，经公告权属清晰无争议的，报经市县人民政府同意，按现状核发用地划拨决定书或补办协议出让手续；房屋未登记的，报经市县人民政府同意后，按照“证办分离”的原则，在综合行政执法部门依法查处的同时，按现状核发用地划拨决定书或补办协议出让手续。
问：未通过竣工验收备案的如何处理？
答：为进一步提高处置历史遗留问题的灵活性，兼顾问题处置的客观性和科学性，针对不动产历史遗留问题处置过程常见的施工手续不全、施工技术资料缺失、相关建设参建主体灭失或拒不配合等原因造成无法办理竣工验收及消防验收（或消防验收备案）手续的情况，在尊重历史的前提下，本着重视房屋结构安全和场所消防安全的态度，提出采取委托房屋安全鉴定机构、消防安全评估机构，对已建工程部分进行房屋安全鉴定（抗震设防区应含抗震鉴定）、消防安全评估的方式，由住建部门综合核定场所相关本质安全条件，向不动产登记机构出具认定意见，作为办理不动产登记的依据。
问：开发建设单位欠缴交土地出让价款、增容费和相关税费的，“证缴分离”原则如何具体适用？
答：根据修订稿第12条规定，对开发建设单位欠缴交土地出让价款、增容费和相关税费的，报经市县人民政府同意，按“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款、税费的同时，办理不动产登记手续。如涉及受让方需缴交契税、维修基金等税费的，应向相应主管部门履行缴纳义务后办理不动产登记手续。
问：划拨用地改变用途建设公有住房或经济适用住房是否需要补缴地价款？
答：需要区分情形进行处理。即：划拨土地改变用途建设公有住房或经济适用住房等项目的，报经市县人民政府同意可保留划拨用地性质，不收取改变土地用途地价款，按照不动产登记有关要求办理首次登记。分割办证时，经住房和城乡建设部门认定符合购房条件的，可按划拨用途办理不动产登记手续；已涉及或后续涉及房屋交易（转让）的，须补办出让手续并补缴土地价款。房屋产权经多次转移而相应土地使用权未一并转移登记的情形，土地价款由最后一手交易的购房人承担。已购公有住房和经济适用住房完善土地出让手续后土地性质变更为出让。
问：开发建设单位将经济适用住房或限价商品住房出售给不符合申购条件人员的，如何办理不动产登记？
答：对该类情形，购房人应当按有关规定腾退住房，如保留不退，在报经市县人民政府同意后，购房人可按申请办理不动产登记时所在地普通商品住房价格与原购房价差价的一定比例缴交土地收益或土地溢价等相关价款，办理商品房性质不动产登记手续。差价比例由市县人民政府综合本地商品住房价格和居民收入水平确定，但对于经济适用住房，补缴的差价不得低于宗地所在区域住宅用地基准地价的40%。
问：限购政策出台前购买的房屋是否可以办理登记？申请的凭证材料有哪些？
答：限购政策出台前购买的房屋可以办理登记（含二手房）。具体规定为：在限购政策出台前（含省及各市县出台的限购政策），购房人已签订购房（含二手房）合同或认购协议，并已按约定支付相应房款的，经市县住房和城乡建设部门核实情况属实后，购房人可凭购房合同或认购协议以及付款凭证，补办购房合同网签备案和不动产登记。其中，付款凭证包括完税凭证、税务发票或已付款银行转账有效凭证（POS机购房签单、购房转账单）等。
问：如何咨询政策执行细节等问题？
答：省自然资源和规划厅政策咨询热线0898-65353153、65200601；省住房和城乡建设厅政策咨询热线0898-65343778；省税务局政策咨询热线0898-66700325。（海南日报全媒体记者 孙慧通讯员 尹建军 于其洪）
